공장 창고 취득세 양도세
🏭 “공장이나 창고를 사면 취득세는 몇 퍼센트인가요?”
🏗 “나중에 팔 때 양도소득세는 주택이랑 뭐가 달라요?”
💸 “법인 이름으로 살지, 개인 이름으로 살지에 따라 세금이 많이 달라지나요?”
창고·공장 투자·매매를 할 때
취득세·양도세 구조를 대충이라도 알고 있으면
“이 딜을 지금 해야 할지, 보류해야 할지” 판단이 훨씬 쉬워집니다.
내용은 2025년 11월 현재 지방세법·소득세법 기준의 “일반적인 원칙”을 정리한 것이고,
지역별 조례나 개별 사안에 따라 달라질 수 있다는 점은 꼭 감안해서 봐주세요.
결론 먼저 한눈에 보기
- 공장·창고·근린생활시설은 주택이 아니라 “주택 외 부동산(토지·건물)”로 보며,
취득세는 일반 유상취득 기준 4%(실제 부담은 농특세·지방교육세까지 약 4.6% 수준)가 기본입니다. - 신축(원시취득, 보존등기)인 경우에는 취득세율이 약 2.8%(실질 부담 약 3.16%)로 낮습니다.
- 대도시 내 공장 신·증설, 과밀억제권역 내 공장 등은 취득세가 8% 이상으로 중과될 수 있어 “어디에 짓느냐”가 중요합니다.
- 개인이 공장·창고를 팔 때 양도소득세는
토지·건물로서 “주택 외 부동산”에 해당하며,
2년 이상 보유 시 기본세율(6~42% 누진세율) + 장기보유특별공제(최대 30%) 구조로 계산합니다. - 1년 미만·2년 미만 단기보유 시에는 40~50%의 높은 세율이 적용될 수 있어,
공장·창고 단타 매매는 양도세 측면에서 꽤 불리합니다. - 법인이 소유한 공장·창고를 팔면 “양도소득세”가 아니라 법인세로 과세되며,
취득세 구조는 개인·법인 모두 기본적으로 동일(단, 주택 취득 시 법인 중과는 별도).
공장·창고 취득세, 어떻게 계산될까?
- 과세표준(세금 매기는 기준 금액)
- 유상취득(매매·교환 등): 실제 지급한 취득가액이 기본입니다.
- 무상취득(증여 등): 시가인정액(감정가, 공매가 등) 또는 시가표준액.
- 원시취득(신축, 증축 등): 원칙적으로 공사비 등 실제 취득가액.
- 세율(주택 외 일반 부동산 기준)
- 주택이 아닌 토지·건물 유상취득의 일반 표준세율: 4%
- 여기에 농어촌특별세·지방교육세가 붙어 실제 부담은 약 4.6% 수준으로 보는 게 일반적입니다.
- 신축(보존등기) 등 원시취득의 경우: 2.8% (실질 약 3.16%)
즉,
- 기존 공장·창고를 매매로 사는 경우:
취득가 × 약 4.6% 정도(지역별 조례 감면·가산에 따라 다름) - 내가 땅 사서 직접 공장·창고를 지어 보존등기 하는 경우:
공사비 기준으로 약 3.16% 수준
- 공장 취득세 “중과”가 붙는 케이스
지방세법·지방세특례제한법, 각 지자체 조례에 따르면, 대략 이런 경우 중과 가능성이 있습니다.
- 대도시(과밀억제권역 등) 내 공장 신·증설
- 본점사업용 부동산을 대도시에 취득하는 경우
→ 일반세율 4% 대신 8% 등 중과세율 적용 가능
반대로,
- 산업단지 내 공장 설립
- 지방 이전 기업, 중소기업 설비투자 등은
일정 조건 충족 시 취득세 감면·면제 혜택이 있는 경우도 많아서
“산단 vs 시내 단독 공장”은 세금만 봐도 차이가 큽니다.
공장·창고 양도소득세(개인 기준) 구조
개인이 공장·창고(토지+건물)를 팔면,
주택이 아닌 “일반 토지·건물”에 대한 양도소득으로 봅니다.
- 보유기간에 따른 세율 틀
국세청 안내 기준, 토지·건물의 양도세율은 대략 이렇게 나뉩니다.
- 1년 미만 보유: 50%
- 2년 미만 보유: 40%
- 2년 이상 보유: 기본세율(6~42% 누진세율)
기본세율 구간(2년 이상 보유 시) 예시:
- 과세표준 1,200만 원 이하: 6%
- 1,200만~4,600만: 15%
- 4,600만~8,800만: 24%
- 8,800만~1억5천: 35%
- 1억5천~3억: 38%
- 3억~5억: 40%
- 5억 초과: 42%
즉, 공장·창고는 “1세대 1주택 비과세” 같은 특례 없이
일반 부동산으로서 위 누진세율을 그대로 적용받는다고 보면 됩니다.
- 장기보유특별공제
주택 외 토지·건물에 대해서도
보유기간에 따라 최대 30%까지 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.
- 예) 10년 이상 보유 시: 양도차익의 30%까지 공제
다만, 비사업용토지나 일부 특수자산은
별도의 중과세율·공제 제한이 있을 수 있어,
토지 용도·지목·실제 사용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 법인 명의일 때는?
- 법인이 소유한 공장·창고를 팔면
양도소득세가 아니라 “법인세”로 과세됩니다. - 대신 법인의 취득세는 일반적으로
“주택 외 부동산 유상취득 4% + 부가세” 구조는 개인과 동일(주택 취득 시 법인 중과는 별도).
자주 묻는 질문(FAQ)과 답변
Q1. 공장·창고를 개인 명의로 살지, 법인 명의로 살지 세금 차이가 크나요?
A. 취득세만 놓고 보면(주택이 아닌 공장·창고라면)
개인·법인 모두 기본적으로 4% 일반세율(실질 약 4.6%) 구조로 비슷합니다.
다만 나중에 팔 때 개인은 양도소득세(6~42% + 장특공),
법인은 법인세(과세표준 구간별 10~25% 등)를 적용받고,
급여·배당을 어떻게 가져가느냐에 따라 전체 세부담이 달라지기 때문에
“어느 쪽이 무조건 유리하다”기보다는
보유 규모·추가 투자 계획·소득 구조까지 보고 세무사와 시뮬레이션을 해보는 게 안전합니다.
Q2. 공장을 산 뒤 증축·리모델링하면 취득세가 또 나오나요?
A. 네. 건물을 새로 증축·대수선해서 가치가 증가하는 경우,
그 공사비 상당액이 “원시취득(건축)”으로 보이기 때문에
증축·개수 부분에 대해 별도의 취득세가 나옵니다.
보통 신축·증축 취득세율은 약 2.8%(실질 약 3.16%)가 기본이며,
공장 신·증설이 대도시 중과 대상에 해당하면 더 높은 세율이 적용될 수 있습니다.
Q3. 공장·창고를 1년만 보유하고 팔면 양도세가 얼마나 나오나요?
A. 개인 기준으로, 토지·건물의 보유기간이 1년 미만이면
양도차익 전체에 대해 50% 단일세율이 적용되는 고율 과세 대상입니다.
또한 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용받지 못하기 때문에
실질 세부담이 매우 커집니다.
공장·창고를 단기 시세차익 목적으로 매매하는 전략은
양도세 관점에서 상당히 불리하다고 보는 게 안전합니다.
한 줄 정리
공장·창고는 주택이 아닌 “일반 토지·건물”로 보아
취득세는 보통 취득가의 약 4.6%(신축 약 3.16%) 수준,
양도세는 2년 이상 보유 시 6~42% 누진세율 + 최대 30% 장기보유공제 구조로 과세되며,
대도시 공장 신·증설 중과나 단기보유 고율 과세 구간에 걸리지 않도록
취득 전·매도 전마다 세무전략을 함께 설계하는 것이 필수입니다.
[부동산 매매 시 개인vs법인 세금정리] ⬅️추천 컨텐츠