농업 진흥구역
알면 돈이 되는 고급 투자 정보
농업 진흥구역 이란?
농업 진흥구역은 흔히 이야기 하는 절대농지 입니다. 농지를 효율적으로 이용하고 보전을 위해 시,도지사가 지정하는 농업진흥지역 중 하나 입니다. 농업에 관련 된 시설 및 행위를 제외하곤 다른 용도로 사용이 불가 합니다. 즉 직접 농사를 운영하시는 분이 아니라면 소유 중이거나 매수를 새로 하더라도 활용도가 떨어져 투자 가치가 매우 낮습니다. 농업 진흥구역에서 어린이 놀이터,마을회관,농업주택,국방시설 설치 등 예외적으로 허용되는 이용 행위가 있긴 합니다. 그러나 투자의 관점으로 볼 때 활용도의 가치는 낮습니다.
여기까지의 내용으로 보면 일반적으로 농업진흥구역 토지는 매매하면 안되는구나 라고 생각 할 수 있습니다. 그러나 일반 분들은 잘 모르는 고급 투자 정보 내용이 한가지 있습니다. 농업 진흥지역은 농업 진흥구역과 농업 보호구역으로 세분화 됩니다. 농업 진흥구역은 위 내용처럼 제한적인 문제 때문에 투자 가치가 낮습니다. 그러나 농업 보호구역은 단독주택 및 소매점 등 제한적 이용 가능 행위가 많습니다. 그렇기에 똑같은 농업 진흥지역에 속한 토지여도 투자의 가치는 매우 차이가 납니다. 농업 보호구역에서 할 수 있는 행위에 대해 알아 보겠습니다.
농업 보호구역 이란?
농업 보호구역은 농업용수의 확보와 수질보전, 그리고 농업 진흥구역의 농업환경을 보호하기 위해 설정된 지역을 말합니다. 완충지라고 생각하면 쉽습니다. 농업 보호구역은 농업 진흥구역보다 규제가 덜하고 관리지역(계획관리,생산관리,보전관리) 보단 엄격한 중간 지대라고 생각하시면 됩니다. 농업 보호구역에서는 농업 진흥구역에서 할 수 있는 행위는 모두 가능하고 그 외 추가적인 가능 행위에 대해 알려드리겠습니다.
농업인의 소득 증대를 위하여 필요한 아래 시설
- 관광농원 사업으로 설치하는 시설로서 그 부지의 총 면적이 20,000m2 미만인 것
“관광농원 사업”이란 농어촌의 자연자원과 농림수산 기반 시설을 이용하여 지역특산물 판매시설,체육시설,휴양시설,숙박시설,영농체험시설,음식 또는 용역을 제공하거나 그 밖에 부수 되는 시설을 갖추어 이를 이용하게 하는 업
- 주말농원 사업으로 설치하는 시설로서 그 부지의 총 면적이 3,000m2미만인 것
“주말농원 사업”이란 주말.체험영농을 목적으로 하는 이용객들에게서 농지를 임대 하거나 용역을 제공하고 그 밖에 부수되는 시설을 갖추어 이를 이용하게 하는 업
농업인의 생활여건 개선을 위하여 필요한 아래의 시설
- 부지 면적이 1,000m2 미만인 단독주택(단, 다가구/다중 주택 불가)
- 부지 면적이 1,000m2 미만인 제 1종 근린생활 시설 중 다음 시설
-식품,잡화,의류,완구,서적,건축자재,의약품,의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점
-의원,치과의원,한의원,침술원,접골원,조산원,안마원,산후조리원 등 진료.치료시설
-체육도장
-지역자치센터,파출소,지구대,우체국,소방서,보건소,방송국,건강보험공단 사무실,공공도서관 등 공공업무 수행 시설
-마을회관,마을 공동구판장,지역아동센터 등 주민이 공동으로 이용하는 시설(단, 공중화장실 및 대피소 제외)
추가 시설 등은 해당 지자체 허가 관련 관공서에 문의 하는 것이 좋습니다.
- 부지 면적이 1,000m2미만인 제 2종 근리생활 시설중 다음 시설
-공연장(극장 등 이와 비슷한 것)
-종교 집회장
-서점,사진관
-장의사,동물병원,동물 미용실 등
-교급소,학원 등
-테니스장,당구장,실내낚시터 등 주민의 체육활동을 위한 시설(단,골프연습장 제외)
추가 시설 등은 해당 지자체 허가 관련 관공서에 문의 하는 것이 좋습니다.
※ 농업 보호구역 내에서 건축을 하고자 하는 경우엔 다음의 사항을 참고 후 주의해서 진행하는 것이 좋습니다.
- 건축 심사기준에 적합한가를 검토하고 토지를 매수 하는 것이 좋습니다.
- 지방자치 단체마다 조례 규정이 다를 수 있으므로 해당 지자체 담당 부서 및 건축 설계사무소 및 토목 설계사무소 등 전문가에게 확인 해 보는 것이 좋습니다.
여기서 또 한 가지 궁금증이 드는 분들이 많으실 겁니다. 그렇다면 농업 진흥구역을 보유 중인데 방법이 없는걸까? 농업 진흥구역에서 농업 보호구역으로 해제 되는 경우가 있습니다!
- 도로,철도 개선 등 여건 변화에 따라 30,000m2 이하로 남은 자투리 지역
- 도시지역(녹지지역)내 경지 정리되지 않은 농업 진흥구역
- 주변이 개발되는 등의 사유로 30,000m2 이하로 단독으로 남은 농업 진흥구역
- 농업 진흥지역과 자연 취락지구가 중복된 지역
투자 시 제일 집중해서 봐야 할 부분은 주변이 개발되는 등의 사유로 30,000m2 이하로 단독으로 남아 있는 농업 진흥구역입니다. 실무에서 가장 유력하기 때문입니다.