농지에 창고 공장 건축 가능여부 총정리
농지에 창고나 공장 건축하고 싶은데 지을 수 있을까요?
물류나 소규모 제조업을 직접 운영하려는 수요가 늘면서 창고나 소규모 공장을 지을 땅을 직접 찾는 분들이 많아졌습니다!
차를 타고 도로를 달리다 보면 농사를 짓고 있는 도로변 농지를 많이 보실 수 있는데요
해당 농지에 창고나 공장 건축이 가능한지 궁금하셨던 분들 많으셨죠?
오늘은 농지에 창고나 공장 건축이 가능한지 정리해서 설명 드리겠습니다!
지목이 ‘전(田)’ 또는 ‘답(畓)’ 인 농지에 창고나 공장 건축이 가능할까요?
결론부터 먼저 말씀드리면.. 가능합니다!
다만 필요한 절차와 몇몇의 해당되는 조건들이 있습니다.
해당 조건이 충족된다면 건축 가능성이 높습니다.
원칙적으로 농지는 농사를 짓는 용도로만 사용가능 하며
비농업 목적(예: 창고, 공장 등)으로 사용하려면 반드시 농지전용허가를 받아야 합니다.
농지전용허가는 무엇인가요?
농지를 비농업 목적(예: 창고, 공장, 주택 등)으로 사용하기 위해선 관할 시.군.구청 또는 농지위원회로부터 농지전용허가를 받아야 합니다.
절차는 아래와 같습니다.
- 토지이용계획 확인이 필요합니다.
- 국토부 ‘토지이용규제정보서비스’에서
농업진흥지역 여부, 용도지역, 지목 등을 확인을 하신 후
- 국토부 ‘토지이용규제정보서비스’에서
- 사전 상담 및 접수를 진행합니다.
- 지자체 농지관리부서 방문 or 온라인 민원 신청 가능하며
- 사업계획서, 도면, 토지대장, 토지이용계획확인원 등 필요합니다.
- 심사 및 현장 확인 절차가 들어갑니다.
- 농지보전 여부, 주변 환경, 토양 상태 등 평가를 하게되며
- 심사 결과에 따라 허가 여부 결정이 내려집니다.
- 농지보전부담금 납부를 해야 합니다.
- 전용 면적 × 공시지가 × 30% (상한 ㎡당 5만 원) 계산이 됩니다.
- 허가 후 건축허가 및 개발행위허가 까지 필요합니다.
- 농지전용 허가만 받고 건축하면 불법입니다. 참고해주세요!
- 건축허가, 개발행위허가까지 받아야 완전한 합법 운영이 가능합니다.
- 준공 후 지목 변경 신청을 해야합니다.
- 사용 승인 후 60일 이내 진행하시면 됩니다.
- ‘전’ → ‘창고용지’ 또는 ‘공장용지’로 지목 변경이 됩니다.
해당 조건만 충족 된다면 농지는 전부 건축이 가능한건가요?
아닙니다! 아쉽게도 해당 필지가 ‘관리지역‘이 아닌 농림진흥지역에 속해 있다면 일반 건축은 불가능 하거나 쉽지 않습니다. 농업용 창고 등 예외는 있으나 일반 창고나 공장의 개념과는 다른 건축물 입니다.
💥농업용 창고는 일반 업종에게 임차하면 불법일까요?
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그러나 ‘관리지역‘에 속해 있다면 건축에 있어 유연한 지역으로 건축 가능성이 높습니다.
‘관리지역’은 크게 3가지로 나누어 집니다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
| 계획관리지역 | 40% | 100% |
| 생산관리지역 | 20% | 80% |
| 보전관리지역 | 20% | 80% |
게시글 마무리 하단 부분에 관리지역별 같이 보실 수 있는 컨텐츠 링크도 같이 걸어드릴테니 읽어보시길 추천드립니다.
‘관리지역’이라면 도로가 없어도 건축이 가능한 걸까요?
위 조건들이 충족되어도 제일 중요한 점! 바로 도로 입니다.
맹지 여부를 가장 중요하게 봐야 하는데요
맹지란 도로에 접하지 않은 땅을 말합니다.
우리나라 건축법상 건축물을 짓기 위해선 법정 도로 폭(4m 이상)에 최소 2m 이상 접해야 합니다.
도로 폭은 지역별 조례에 따라 필요한 폭이 다를 수 있습니다.
맹지 상태에서는 건축 허가 자체가 불가능 합니다. 꼭 검토가 필요한 부분입니다.
🚫불법으로 사용하는 사례들
요즘 일부 지역에서는 농지 위에 무단으로 컨테이너 창고, 철골조 창고, 자재 야적장 등을 사용하는 사례도 많습니다.
이는 엄연한 불법행위 이며 적발 시 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건축물 철거 조치가 내려지게 됩니다.
결론
‘대지’ 상태가 아닌 ‘농지‘는 확실히 대지 상태보다 가격이 저렴하지만 그만큼 전용허가, 지목변경, 건축허가 등 넘어야 할 절차도 많고 복잡합니다.
특히 맹지 여부나 법적 허가 절차 생략은 장기적으로 봤을 때 큰 리스크로 이어질 수 있습니다.
일산/파주 지역 토지 매입을 희망하시는 분들은 저희 파주원 공인중개사 사무소로 문의주시면 정확한 분석으로 좋은 매물 소개 해 드리겠습니다 감사합니다.
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✅’생산관리지역’에서 제조업 또는 식품공장이 가능할까요?
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✅’보전관리지역’은 어떤 업종들이 가능할까요?
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