창고 공장 임대 계약 전 필수 체크리스트
“계약 하려고 하는데 문제 될 건 없나요?”
현장에서 자주 나오는 말입니다. 겉으로는 새 창고처럼 보여도, 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있거나(실무상 대출/인허가에서 추가 확인이 생기기 쉬움), 전기용량이 부족해 냉동기 한 대도 못 돌리거나, 5톤이 들어온다던 진입로가 실제로는 코너가 꺾여 트럭이 못 도는 경우가 있습니다. 계약서 한 장이 2~3년 운영을 좌우하니, 체크리스트는 비용이 들지않는 보험입니다.
법적으로 꼭 알아둘 3가지(해당되는 경우만)
- 사업장으로 쓰는 ‘상가형 건물’ 임대차라면, 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청이 핵심이고, 효력은 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다.
- 계약갱신요구권은 ‘최초 임대차기간 포함 10년’ 범위에서 행사할 수 있고, 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구를 하는 구조입니다.
- 우선변제권은 대항요건을 갖춘 뒤 임대차계약서에 확정일자를 받는 등 요건 충족이 전제입니다.
※ 위 3가지는 “상가건물임대차보호법 적용 여부”와 “보증금 규모(지역별 기준 등)”에 따라 실제 보호범위가 달라질 수 있어, 애매하면 관할 세무서/전문가 확인이 안전합니다.
계약 당일 5분 서류세트
- 등기부등본(권리관계)
- 건축물대장(용도/면적/사용승인)
- 임대인 신분/법인등기(권한)
- 전기 단선도 또는 계약용량 확인 자료(있으면 베스트)
- 소방 관련 점검·완비 서류(보유 시)
건축물대장은 정부24에서 발급·열람할 수 있습니다.
창고 공장 임대 계약 전 필수 체크리스트 25개
- 등기부등본으로 소유자, 근저당·가압류 등 권리관계 확인
- 임대인이 법인/개인인지, 대표자 권한(위임장) 확인
- 목적물 범위(동·호·층·면적) 도면/현장 표시로 정확히 특정
- 보증금·월세·부가세(해당 시) 포함/별도 명시
- 관리비 항목(전기 기본료, 공용전기 등) 산정 기준 확인
- 임대차 기간, 갱신 조건, 조기해지(위약금) 기준 합의
- 원상복구 범위(바닥, 도장, 칸막이, 도크) 사진 첨부
- 임차 목적(보관/제조/작업장)과 실제 용도 적합성 확인
- 건축물대장 열람으로 용도, 사용승인일, 면적 확인
- 건축물대장 ‘위반건축물’ 표시/위반내용 기재 여부 확인
- 가설건축물(천막, 컨테이너) 포함 여부와 철거 책임 합의
- 소방시설(감지기, 비상구, 방화시설) 현장 작동 점검
- 관계인(소유자·점유자 등)은 소방시설을 화재안전기준에 따라 설치·관리할 의무가 생길 수 있음
- 소방 점검/보완 발생 시 비용 부담 주체(임대인/임차인) 특약으로 분리
- 전기 계약용량(kW) 확인: 현 사용량/증설 가능 여부(한전 협의)
- 분전반·배선·접지 상태 확인, 누전차단기 시험
- 냉동·용접 등 특수설비는 전기·환기·안전요건 사전 점검
- 상수도/지하수, 배수(우수·오수), 오폐수 처리 가능 여부 확인
- 천장 높이, 바닥하중, 기둥 간격 등 적재/작업 동선 확인
- 출입문 폭·높이, 도크 유무, 지게차 회전 반경 체크
- 진입로 폭·코너 각도·회차 공간: 실제 차량으로 주행 테스트
- 야간 출입, 주차, 하역 시간 제한(민원) 가능성 확인
- 소음·분진·악취 등 민원 리스크(주거 인접) 체크
- 보험(화재보험 등) 가입 주체, 담보 범위와 자기부담금 확인
- 최종: 중개대상물 확인·설명서, 특약, 사진·동영상 증거를 보관
특약사항 작성 시 참고 될만한 내용
- 목적물은 건축물대장상 용도에 적합하게 사용한다(불가 업종은 계약 전 고지).
- 위반건축물/불법증축이 발견될 경우, 시정 및 비용 부담 주체는 (임대인/임차인)으로 한다.
- 전기 계약용량이 임차 목적에 미달할 경우, 증설 협의 및 비용 부담 기준을 정한다.
- 소방 보완이 필요한 경우, (기존시설 보완/운영상 추가설비)로 구분해 부담한다.
- 진입로 통행·주차·하역이 제3자 권리로 제한될 때는 해지/감액 기준을 둔다.
- 원상복구 범위는 사진 첨부자료를 기준으로 한다.
인도(입주) 당일에 꼭 한 번 더 보는 체크 8개
- 계량기 사진: 전기·수도 계량기 숫자를 계약서에 적고 사진으로 남기기(정산 분쟁 예방)
- 출입키/리모컨/경비 등록: 지급 개수와 재발급 비용 기준을 특약과 일치시키기
- 누수/결로 테스트: 화장실 물 내려보기, 벽·천장 모서리 결로 흔적 확인
- 셔터/도어 작동: 수동 모드 전환까지 확인(고장 나면 영업이 멈춥니다)
- 바닥 상태: 균열·침하·레벨 차이 표시해 두고, 기존 하자 책임을 명확히 하기
- 인터넷/통신: 작업장이라면 유선 인입 가능 여부가 생산성에 직결됩니다
- 배수/우수: 비 오는 날이면 최고, 아니면 바닥에 물 뿌려 배수 방향 확인
- 소음/진동: 지게차 운행 시간대에 이웃 민원 가능성까지 체크
중개사/임대인에게 꼭 물어볼 질문 7개
- 이전 임차인이 나간 진짜 이유가 무엇인가요?
- 이 건물에서 가장 자주 민원 들어오는 포인트가 있나요?
- 전기 증설이 필요하면 건물 내 공사 허용 범위는 어디까지인가요?
- 하역 구역(주차/정차)은 지번 경계 안인가요, 외부 토지 사용인가요?
- 천막/가설 구조물은 계약 종료 시 철거 책임이 누구에게 있나요?
- 간판, 외벽 타공, CCTV 설치는 가능한가요(원상복구 기준 포함)?
- 임대인이 유지보수해 주는 항목과 임차인이 책임지는 항목을 표로 나눌 수 있나요?
📸 마지막 팁: 계약 전 ‘사진 20장 규칙’
입구 도로, 코너 회전부, 주차/하역 공간, 분전반, 화장실, 천장, 바닥 균열, 셔터, 외벽, 가설물까지 최소 20장을 같은 각도로 찍어두면, 나중에 원상복구나 하자 책임에서 말싸움이 거의 사라집니다.
자주 묻는 질문(FAQ)과 답변
Q1. ‘위반건축물’ 표시가 왜 그렇게 중요해요?
A. 시정명령이 있을 때 “위반건축물 표시, 위반일자, 위반내용” 등을 건축물대장에 기재하도록 규정돼 있어, 거래·인허가에서 리스크 신호로 취급됩니다.
Q2. 상가임대차 대항력은 어떻게 챙기나요?
A. 건물 인도와 사업자등록 신청이 대항요건이고, 효력은 사업자등록 신청 다음 날부터 생깁니다.
Q3. 소방 책임을 계약서에 꼭 써야 하나요?
A. 소방시설의 설치·관리는 관계인에게 의무가 부과될 수 있어, “기존시설 유지”와 “임차인이 추가한 설비”를 나눠 책임을 적어두는 게 안전합니다.
한 줄 정리
창고·공장 임대는 권리(등기) + 합법(건축물대장) + 안전(소방/전기) + 물류(진입로) 네 축을 계약 전에 체크리스트로 잠그면, 월세보다 비싼 시행착오를 대부분 막을 수 있습니다.